Tous les « immeubles neufs » ne peuvent pas être donnés en location comme « immeuble neuf » avec TVA…

Contexte

Dans la législation en matière de TVA, certaines notions doivent être interprétées dans leur contexte. Tel est le cas de la notion d’« immeuble neuf ».

Aujourd’hui, la notion d’immeuble neuf n’a pas seulement d’importance pour la livraison avec TVA endéans le délai qui suit sa construction, mais aussi pour le nouveau régime optionnel de la location professionnelle qui sera applicable à partir du 1^er janvier 2019 (avec une application possible pour les bâtiments dont l’exigibilité de la TVA se situe à partir du 1^er octobre 2018).

De profondes transformations peuvent être de nature à ce que l’administration accepte que l’immeuble transformé soit considéré comme un « immeuble neuf » après les transformations pour l’application de la législation en matière de TVA.

« Immeuble neuf » dans le cadre de la livraison d’un immeuble (et du sol y attenant)

L’article 8, § 1er, et l’article 44, § 3, a), du Code de la TVA définissent le délai pendant lequel un bâtiment peut être considéré comme « neuf » et peut donc être aliéné avec application de la TVA. Dans ce contexte, un immeuble est considéré comme « neuf » jusqu’au 31 décembre de la seconde année qui suit l’année au cours de laquelle a eu lieu sa première occupation ou sa première utilisation.

La notion de première occupation ou de première utilisation renvoie ici indirectement à la date de départ d’un délai dans lequel un bâtiment est réputé « neuf » pour la législation en matière de TVA. Selon le cas, pendant la période du « délai neuf », le promoteur immobilier ou le constructeur professionnel (pour eux, l’immeuble neuf est un bien du stock) ou l’assujetti occasionnel (moyennant l’option selon la procédure décrite à l’arrêté royal n° 14) doit (dans le premier cas) ou peut (dans le second cas) aliéner l’immeuble avec application de la TVA. À côté de l’aliénation (opération de livraison), le même raisonnement vaut pour la constitution, la cession ou la rétrocession de certains droits réels sur un tel immeuble neuf.

Les droits réels visés ici sont le droit d’usufruit, le droit de superficie, le droit d’emphytéose, les servitudes, le droit d’usage et le droit d’habitation. Le droit d’usage et le droit d’habitation ne sont pas cessibles avec application de la TVA – pour ces droits seule la constitution est possible sous le régime de la TVA.

Application

Un terrain acheté en 2016, sur lequel un bâtiment a été érigé dans le courant de 2017 et qui a été occupé pour la première fois en 2018, sera considéré comme « neuf » jusqu’au 31 décembre 2020.

Un promoteur immobilier (constructeur professionnel) devra toujours vendre cet immeuble avec application de la TVA. Un assujetti occasionnel peut opter pendant ce délai pour l’aliénation du bien soit sous le régime de la TVA, soit sous le régime des droits d’enregistrement.

Mais cet immeuble ne peut pas être donné en location sous le régime de la TVA…

« Immeuble neuf » dans le cadre de la location d’un bâtiment (et du sol y attenant)

Initialement, l’intention était de ne prendre en considération que les projets qui avaient été entamés à partir du 1^er octobre 2018. Dans le nouveau régime en matière de location optionnelle, seuls ces bâtiments neufs pouvaient être donnés en location avec application de la TVA (ce qui leur ouvre le droit à déduction des taxes payées en amont).

Concrètement, ceci signifie qu’aucune TVA ne pouvait être devenue exigible avant le 1^er octobre 2018. Les travaux préparatoires excluaient donc la totalité d’un projet immobilier entamé avant cette date.

Cette position initiale a été assouplie.

C’est le travail immobilier en lui-même qui ne peut toujours pas avoir donné lieu à une TVA exigible avant le 1^er octobre 2108 – on fait donc référence aux travaux de construction (ou travaux de transformation) matériels.

Note : un travail immobilier constitue un service qui est considéré comme achevé au moment de la réception provisoire (fait générateur de la taxe). C’est au plus tard le 15^ème jour du mois qui suit ce fait que la taxe est exigible. Cela implique que même si aucune facture n’a été établie à ce moment, la TVA est quand même exigible.

En pratique, l’entrepreneur va cependant adresser des factures intermédiaires au maître d’ouvrage au fur et à mesure des étapes du chantier. Le montant repris sur ces factures rend la TVA exigible.

C’est ce moment d’exigibilité qu’il est important de déterminer pour voir si un projet entrera ou non dans le nouveau régime optionnel de la location avec application de la TVA.

Les prestations qui ne constituent pas un travail immobilier peuvent donc bien avoir été fournies avant cette date. Il s’agit en pratique des prestations des architectes, géomètres, coordinateurs de sécurité, ingénieurs, bureaux d’étude, etc. Il en va de même pour l’achat des matériaux et du matériel ou de la location de machines pour pouvoir réaliser les travaux.

De même les travaux antérieurs de démolition d’un bâtiment et les travaux qui portent sur le terrain, comme les travaux d’assainissement, de creusement, de stabilisation, peuvent avoir été réalisés avant le 1^er octobre 2018.

Application

La société de patrimoine X souhaite acheter un projet sur plan (livraison prévue en mars 2019).

L’acte d’achat sera passé en janvier 2019. Le vendeur est un promoteur immobilier.

X va donner le commerce en location à un assujetti à la TVA.

X peut-il récupérer la TVA sur la facture du promoteur immobilier qu’il recevra en janvier 2019 ?

La réponse est : non. Ce bâtiment est « neuf » dans la signification qu’il a dans le contexte de la livraison, mais il n’est pas « neuf » dans le régime de la location avec option. En effet, il y a par hypothèse de la TVA déjà devenue exigible avant le 1^er octobre 2018 pour les travaux de réalisation concrète de l’immeuble.

Certaines transformations entraînent un « immeuble neuf »

Certaines transformations peuvent tomber sous la notion de « immeuble neuf » tant pour la livraison de biens que pour la location immobilière.

Des anciens bâtiments existants ne peuvent pas être exclus par définition du régime optionnel de la location. Une transformation qui entraîne que le bâtiment devient « neuf » peut effectivement être apportée sous le nouveau régime optionnel de la location.

Les transformations visées sont celles qui portent sur :

• l’achèvement d’un travail immobilier par lequel ce bien a subi une modification importante de sa nature, de sa structure ou de sa destination ;
• l’achèvement d’un travail immobilier effectué à un immeuble par le propriétaire ou des tiers pour son compte, dont le prix de revient, hors TVA, s’élève à au moins 60 % de la valeur vénale de ce bien, le terrain étant laissé hors de considération, au moment de l’achèvement de ce travail (voir aussi : CJUE, 16 novembre 2017, Affaire Kozuba Premium Selection, C-308/16).

Stefan Ruysschaert
Conseiller au SPF Finances d’Anvers
Professeur à la Faculté des Sciences économiques de l’Université de Gand et à la Fiscale Hogeschool
(Note : L’auteur écrit en son nom propre et ne lie en rien l’administration dont il fait partie)

Source : https://expert.taxwin.be/fr/tw_actu_h/document/ht20181130-5-fr?utm_medium=email&utm_source=news